DPE, amiante, plomb, termites, gaz, électricité : les six certifications du diagnostiqueur

La certification de diagnostiqueur immobilier ne s’obtient jamais « en bloc ». Elle est délivrée domaine par domaine, et il y en a six. Chacun répond à un risque différent, mobilise des compétences différentes et se renouvelle à sa propre échéance. Comprendre ce qui les sépare est la première décision stratégique du métier : c’est elle qui détermine dans quel ordre construire son offre.

Pourquoi six certifications et pas une

Le dossier de diagnostic technique remis lors d’une vente ou d’une location n’est pas un document unique : c’est une liasse dont la composition dépend du bien et de l’opération. Chaque pièce répond à une réglementation propre, avec sa méthode, ses seuils et son appareillage.

Le législateur en a tiré la conséquence : la compétence est certifiée par domaine, par un organisme accrédité par le Cofrac. Un diagnostiqueur qui veut proposer l’ensemble de la liasse doit détenir six certifications distinctes, chacune avec ses examens théorique et pratique, sa surveillance en cours de cycle et sa date de recertification. C’est ce qui explique que les parcours de reconversion s’étalent dans le temps, et pourquoi la question « par quoi je commence ? » est loin d’être triviale.

1. Le diagnostic de performance énergétique (DPE)

Le plus connu, et celui dont les conséquences économiques sont les plus lourdes depuis que l’étiquette conditionne la possibilité de louer certains logements et l’accès à des dispositifs d’aide à la rénovation.

C’est aussi le domaine le plus scruté. L’étude de Bérangère Lartigue, Laura Biewesch, Flore Marion, Erica Cochran et Françoise Thellier, « Energy performance certificates in the USA and in France—a case study of multifamily housing » (Energy Efficiency, 2022), compare le DPE français au score Energy Star américain sur le logement collectif et montre à quel point les conventions de modélisation et la qualité des données d’entrée déterminent le résultat final (voir l’étude). Traduction pour le professionnel : le temps passé au relevé n’est pas du temps perdu, c’est là que se joue la fiabilité du document.

Le DPE relève d’un texte spécifique, l’arrêté du 20 juillet 2023, distinct de celui qui couvre les cinq autres domaines.

2. L’amiante

Le repérage des matériaux et produits contenant de l’amiante dans les immeubles bâtis dont le permis de construire est antérieur à l’interdiction de l’amiante.

C’est le domaine où le risque sanitaire est le mieux documenté et le plus différé dans le temps. Le programme national de surveillance du mésothéliome, mis en place en France en 1998 — un an après l’interdiction —, suit les cas de ce cancer de la plèvre dont les effets peuvent apparaître des décennies après la première exposition ; il a été décrit par Marcel Goldberg et ses collaborateurs dans « The French national mesothelioma surveillance program » (Occupational and Environmental Medicine, 2006) (voir l’étude). Cette temporalité longue explique la sévérité du dispositif de certification sur ce domaine.

L’amiante existe en version sans mention et avec mention, cette dernière ouvrant les repérages avant travaux et avant démolition.

3. Le plomb

Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP), qui vise principalement les peintures anciennes dégradées dans les logements construits avant 1949.

L’enjeu est le saturnisme infantile, dont la source est généralement ces peintures dans des logements anciens et dégradés. Les travaux de surveillance publiés dans la revue Environnement, Risques & Santé sur le dépistage du saturnisme infantile en France entre 1995 et 2002 documentent la décrue observée sur la période et le poids des sources liées à l’habitat. Là encore, le diagnostic n’est pas un formalisme de transaction : c’est un outil de santé publique.

Comme l’amiante, le plomb se décline en certification sans mention et avec mention.

4. Les termites

L’état relatif à la présence de termites, exigible dans les zones délimitées par arrêté préfectoral.

Vu de loin, le sujet paraît secondaire. Il ne l’est pas dans les départements concernés : une infestation de termites souterrains compromet la structure porteuse d’un bâtiment, et la détection est un problème technique difficile, l’insecte travaillant à l’abri du regard. La revue de littérature « Detection and monitoring techniques of termites in buildings: A review », publiée dans International Biodeterioration & Biodegradation en 2024, recense les méthodes de détection et leurs limites respectives. C’est un domaine où l’expérience de terrain compte plus que la théorie.

5. Le gaz

L’état de l’installation intérieure de gaz, qui porte sur les installations d’une certaine ancienneté.

Le risque est immédiat, contrairement à l’amiante : c’est celui de l’intoxication au monoxyde de carbone. Une étude française publiée dans la Revue d’Épidémiologie et de Santé Publique en 2014, consacrée aux intoxications au CO liées à l’équipement de production de chauffage ou d’eau chaude au domicile en France métropolitaine entre 2010 et 2013, met en évidence le poids des défauts d’installation, des problèmes de ventilation et de l’entretien défaillant. Ce sont exactement les points que le diagnostic gaz doit faire remonter.

6. L’électricité

L’état de l’installation intérieure d’électricité, sur le même principe que le gaz : sécuriser l’occupant d’un logement dont l’installation a vieilli.

Le parc ancien concentre les défauts. Les installations conçues avant les grandes évolutions normatives des dernières décennies ont souvent été modifiées au fil des années, circuit après circuit, sans mise à niveau d’ensemble : absence de dispositifs de protection modernes, sections inadaptées aux usages actuels, liaisons d’équipotentialité manquantes dans les pièces d’eau. Le diagnostic ne prescrit pas de travaux, il documente des anomalies — mais c’est souvent lui qui déclenche la remise à niveau.

Dans quel ordre construire son offre ?

Trois critères, à croiser :

Critère	Ce qu’il vous dit
Le marché local	Les termites n’ont d’intérêt que si votre département est couvert par un arrêté préfectoral. Le DPE est demandé partout — donc aussi le plus concurrentiel.
Le type d’opération visé	Vente et location classiques : les six domaines sans mention couvrent l’essentiel. Chantiers de rénovation et de démolition : les mentions amiante et plomb sont la porte d’entrée.
Le coût du cycle	Chaque domaine ajoute une formation, deux examens, une surveillance et une recertification à sept ans. Un domaine peu utilisé coûte toute l’année et ne rapporte jamais.

Le réflexe le plus rentable consiste à raisonner à douze mois : quels diagnostics vais-je réellement facturer l’an prochain ? Les autres attendront.

Passez à l’action

Faites la liste des diagnostics réellement demandés sur votre zone avant de choisir vos domaines de certification, puis vérifiez auprès d’un organisme accrédité les prérequis applicables à chacun. Notre fiche Certification des diagnostiqueurs immobiliers récapitule le dispositif domaine par domaine, et notre article sur le parcours de certification détaille les étapes d’entrée dans le métier.