Carte T, carte G, carte S : quelle mention pour quelle activité ?

« Il me faut une carte T. » La phrase revient dans tous les projets de création d’agence, et elle est souvent inexacte. La carte professionnelle immobilière n’est pas un titre unique : c’est un support qui porte des mentions, et chaque mention ouvre un périmètre d’activité précis. Une mention manquante, c’est une activité interdite. Voici comment les départager.

Les cinq mentions de la loi Hoguet

La loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réserve aux titulaires d’une carte les opérations d’entremise et de gestion portant sur les immeubles et les fonds de commerce d’autrui. Le formulaire de demande, le Cerfa n° 15312, liste les mentions possibles.

« Transactions sur immeubles et fonds de commerce » — la carte T. C’est la plus demandée. Elle couvre l’entremise en vue de la vente, de l’achat, de la location ou de la sous-location d’immeubles bâtis ou non bâtis, ainsi que les opérations portant sur les fonds de commerce. C’est la carte de l’agence de transaction, et celle de la mise en location.

« Gestion immobilière » — la carte G. Elle couvre la gestion de biens pour le compte de leurs propriétaires : encaissement des loyers, régularisation des charges, suivi des travaux, relation avec les locataires, reddition de comptes. C’est la carte de l’administrateur de biens.

« Syndic de copropriété » — la carte S. Elle couvre l’administration des immeubles en copropriété : convocation et tenue des assemblées générales, exécution des décisions, gestion du budget commun, conservation de l’immeuble.

« Marchand de listes ». Elle vise une activité spécifique et clairement délimitée : vendre à des candidats locataires ou acquéreurs des listes ou des fichiers de biens. Elle ne se confond pas avec la transaction et obéit à ses propres règles.

« Prestations touristiques ». Elle concerne les opérations relevant du champ de la loi Hoguet dans le domaine touristique, notamment la location de locaux meublés à usage de vacances exercée à titre professionnel pour le compte d’autrui.

La ligne de partage entre T et G

C’est la confusion la plus fréquente, et elle a une conséquence directe sur le dossier à déposer.

La mention transaction couvre l’acte d’entremise : mettre en relation, faire visiter, négocier, faire signer un bail ou un compromis. Le mandat s’éteint avec l’opération.

La mention gestion couvre la relation qui s’installe dans la durée : le mandat de gestion, l’encaissement des loyers, la reddition de comptes au propriétaire.

Une agence qui trouve un locataire pour un propriétaire, puis lui remet les clés et s’en tient là, reste dans le champ de la transaction. La même agence qui encaisse ensuite les loyers chaque mois entre dans le champ de la gestion — et doit détenir la mention correspondante.

Cette frontière emporte un second effet, souvent découvert trop tard : la garantie financière. Elle n’est exigée que lorsque le professionnel reçoit ou détient des fonds pour le compte de ses clients, mais son montant minimal de 110 000 € s’apprécie par activité exercée. Une agence T + G qui encaisse dans les deux périmètres ne raisonne donc pas sur un montant unique. Le mécanisme est détaillé dans notre article sur l’obtention de la carte professionnelle.

Cumuler des mentions : possible, mais pas gratuit

Un même titulaire peut porter plusieurs mentions sur une même carte : T et G, T et S, les trois. Le cumul est la situation ordinaire des cabinets généralistes.

Il n’est cependant pas automatique. Chaque mention suppose de satisfaire ses propres conditions : l’aptitude professionnelle, l’assurance de responsabilité civile professionnelle, et la garantie financière dès qu’il y a maniement de fonds dans le périmètre concerné.

L’ajout d’une mention peut se demander en cours de validité, auprès de la chambre de commerce et d’industrie territoriale du siège, avec les justificatifs correspondants et la redevance prévue par la CCI. Une agence n’a donc pas à attendre l’échéance des trois ans pour élargir son activité — mais elle ne peut pas non plus commencer à l’exercer avant d’avoir obtenu la mention.

Le piège de l’objet social

Un décalage revient régulièrement dans les dossiers refusés : les statuts de la société mentionnent une activité que la carte ne couvre pas, ou l’inverse.

La règle pratique tient en une phrase : l’objet social, les mentions de la carte et l’activité réellement exercée doivent décrire la même chose. Une société dont l’objet social se limite à la transaction ne peut pas se voir délivrer une mention gestion sans modification statutaire préalable, et une agence qui exerce le syndic sans la mention S s’expose aux sanctions de l’article 14 de la loi Hoguet — six mois d’emprisonnement et 7 500 € d’amende pour l’exercice sans carte.

Pourquoi un découpage aussi strict

Le cloisonnement des mentions peut sembler tatillon. Il répond à une réalité de marché : la qualité du service rendu se dégrade lorsque l’entrée dans le métier n’est pas encadrée. Panle Jia Barwick et Parag Pathak, dans « The Costs of Free Entry: An Empirical Study of Real Estate Agents in Greater Boston », publié en 2015 dans le RAND Journal of Economics, étudient un marché de courtage immobilier à commissions fixes et à faibles barrières à l’entrée, et montrent que l’entrée massive d’agents réduit la qualité moyenne du service (voir l’étude).

Chaque mention correspond à une compétence et à un risque distincts : le syndic manie des fonds de copropriété et engage la conservation d’un immeuble collectif ; l’administrateur de biens détient des loyers et des dépôts de garantie ; l’agent de transaction engage la validité d’un avant-contrat. Le découpage est la traduction réglementaire de ces différences.

Comment trancher, concrètement

Trois questions suffisent à cadrer un dossier.

1. Qu’allez-vous facturer ? Une commission d’entremise sur une vente ou une mise en location, des honoraires de gestion mensuels, des honoraires de syndic votés en assemblée générale : chacun renvoie à une mention.
2. Allez-vous détenir des fonds ? Si oui, dans quel périmètre ? La réponse détermine la garantie financière à souscrire, et par activité exercée.
3. Où serez-vous dans trois ans ? Ajouter une mention en cours de route est possible, mais chaque ajout suppose un nouveau passage en CCI et de nouveaux justificatifs. Autant cadrer large dès l’objet social.

Ces trois réponses, posées par écrit avant la rédaction des statuts, évitent l’essentiel des allers-retours avec la chambre de commerce.

Passez à l’action

Listez vos futures sources d’honoraires, rattachez chacune à une mention, puis vérifiez que vos statuts les couvrent toutes avant l’immatriculation. Notre fiche complète sur la carte professionnelle immobilière détaille les conditions attachées à chaque mention, et notre article sur l’aptitude professionnelle explique comment justifier votre niveau de qualification.